政府暫緩「囤房稅」修法，財政部表示，仍在進行研議。 「還好政府沒有執行囤房稅，不然就踏上南韓的後塵」財經達人Joe一年前在臉書《Joe's investment》分享，南韓政府打擊「房市」的悲慘經驗，不但沒有有效讓房價下降，還打房打到租金上漲！

Joe一年前的臉書貼文指出，南韓財政部提議，對名下擁有多棟住宅的屋主加徵房屋稅，做為抑制房價漲過頭的最新措施，但他認為如果這個政策實施下去，「房價和租金不僅沒有跌，反而還持續上漲，那這個政策要不要做，可以做，但到頭來就是懲罰租客和購房者。」

Joe說明這並非南韓政府第一次增加房屋持有成本，2003年實施提高資本利得稅，稅率最高達60％；2005年從健全稅制著手，直接對房地產實施累進稅率，大幅增加房地產持有成本；2018年提高綜合不動產稅率，從原先的0.5%調升至0.7%。6億至12億韓元的房產最高上調至3.2%，計畫在首爾興建30萬戶新住宅，增加供應量，但成效和效果有限。

南韓政府提高房屋的持有成本，在現實市場機制的結果是什麼？Joe說就是房價上漲，或者房租暴漲，實際上是兩者同時發生，「這很容易理解，經營的成本增加3%，終端售價就是至少增加3%，有多房的屋主撐不下去怎麼辦，他可能會用略低於市價賣掉，減少出租，那就是租屋市場供給減少，然後市場機制引導租金價格上漲，既然租金上漲，維持報酬率，那房價上漲也很合理！」

Joe也指出不只發生在南韓其實美國有些州，不停的提高房屋持有成本，市場機制的結果是什麼，房租不但暴漲，房價也沒有暴跌。

「要怎麼讓一個大都市的房價下跌，很簡單，單位土地的生產力下降就好，毀掉那個區域的醫療、治安、商業等生活機能，那就像在市中心擺一堆核廢料的效果一樣，不用加稅，價格自然下跌」Joe直言，一般人會不會搶著去買南投、屏東、貢寮那種生活機能極差的房地產，就算減稅，那些地方的價格也很難漲，因為那個地區的土地生產力就沒有那個價值。

一般人為何要去搶買六都、生活機能極好的房地產？Joe解釋因為那個地區的土地生產力就有那個價值！「簡單來說，生活機能極高的房地產，就像名牌包，生活機能極差的房地產，就像路邊攤的包。」

政府可以透過什麼政策，讓一般人可以用較低的價格，買到或租到土地生產力極高的房地產物件，就像用路邊攤價格或平價，買到名牌包？Joe坦言，「沒有這種政策，因為那反市場機制，或許可以短期存在，但不可能長期存在，目前的現況是，市場上有沒有平價包可以買，有，但大家眼光都很高，不要平價包，只要名牌包，但是只出的起平價包的錢，這就是問題所在！」

※本文獲 Joe's investment 授權引用。

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